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樓市的冰與火之歌:去鶴崗買套雪景房還是趕往深圳豪宅排個隊
加入時間:2019-4-18 8:44:24  來源:彭湃新聞

一邊是火焰,另一邊是冰山。

4月16日,國家統計局披露,3月全國70大中城市中有65城新建商品住宅價格環比上漲,2月為57城環比上漲。同比看,西安、貴陽、呼和浩特等5城新房價格同比漲超20%。清風半夜驚蟬,聽取漲聲一片。
然而,東北鶴崗市卻傳出1.6萬元買套房的消息,兩相對比,讓人分裂。
全國樓市大分化就此開始了嗎?
熄火?
先說說這兩天火起來的鶴崗。一個在中學課本上赫赫有名的東北“煤城”,沉默多年后的突然走紅,竟是因為逆天的房產“白菜價”。
有媒體曝出一組房價圖,在鶴崗,一套53平方米的兩室一廳只賣2.9萬元(注意,是每套不是每平方米);某70平方米的房子標價1.9萬元;某建于2019年的新房,三室一廳180平方米,標價9萬元,計500元每平方米。
多家房產交易平臺顯示,2019年1月到3月間,鶴崗房價幾乎“腰斬”。新房方面,鶴崗在售樓盤最低銷售價格為3200元/平米,最高為4300元/平米;上百套正在線銷售的二手房源中,總價最低房屋售價為3.8萬元。
深受大城市高價房困擾的網友可以去組團抄底了?鶴崗市相關部門就此回應稱,如是“白菜價”只是“個別現象”。
但鶴崗房價的普遍、大幅下跌卻透出個趨勢:以之為代表的部分三四線、五六線收縮型城市,正走向這輪樓市分化的極端點之一,“熄火”。
一方面,缺乏經濟支撐、人口外流所致的“城市空心化”,是部分樓市熄火城市的共同特征。以鶴崗為例,其是典型的東北資源枯竭型城市,數年前,《中國經濟周刊》記者在鶴崗采訪時,走在空蕩蕩的大路上,就已覺滿目荒涼。
從大區域看,東北多地的房地產市場偏冷,也與其人口凈流出密切相關。中商產業研究院大數據庫的數據顯示,2017年,東北三省常住人口共計減少35萬人;其中,吉林省常住人口比上年末凈減少15.6萬人,黑龍江比上年減少10.5萬人,遼寧減少8.9萬人。
尤其像鶴崗、雙鴨山、七臺河等曾經煤炭、工業相對發達的城市,因近幾年整頓,產業發展受到影響,失去人口支撐,樓市交易不好,價格自然就低了下來。
另一方面,棚改貨幣化的退潮,也使得相關城市樓市直接失去一大引擎。其影響之大,業內人士已有共識。
2015年,國務院推出棚改三年計劃,要求積極推進棚改貨幣化安置,以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置,也即拆遷之后不給房子給現金,拆遷戶自己再去買房子。
正如該政策帶來的“房地產去庫存”初衷得償、一度支撐起三四線城市房價飆升;如今“歡天洗地買新房去”的貨幣化安置淡化,相關城市的房產需求量當然也就此降低。
但部分三四線城市房價下跌,并不能斷言三四線樓市已經出現全面下挫。現階段,分化的情況才更為明顯。國家統計局4月16日發布的數據顯示,同在東北的丹東,房價就同比上漲了20.2%,錦州、吉林兩市均上漲超過10%。

具有產業、資源等優勢、以及一些位于都市圈的三四線城市目前樓市運行依然良好;而面對樓市疲軟態勢的“鶴崗們”,積極培育新產業、研究人口回流、調整棚改等要素,也并非無回天之力。

松動

如今的樓市,“一刀切”時代已經徹底過去。這邊廂既有“白菜價”,那邊廂也少不了一二線城市的部分樓市熱漲。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉短短一句就解讀了背后的原因——3月份,各地繼續堅持因城施策、一城一策,保持政策的連續性,房地產市場總體平穩。
“一城一策”,暗含著政策的分化,也注定了因地制宜后各城市步調的不一致。
國家統計局3月70城房價數據顯示,一二線和強三線城市全面回暖,一線熱度明顯上升。環比數據顯示,丹東漲幅1.9%領跑全國;一線城市中,北京新房價格有所回暖,廣州則領跑新房漲幅。
中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則表示,“從去年第四季度的后兩個月,一二線城市就開始出現利率下調,包括一些限制性政策也出現了松動。部分城市樓市開始向上走”。
比如,一直以來被視為調控急先鋒的長沙,據國家統計局公布的數據,長沙3月房價同比漲幅11%,環比上漲0.7%。經濟Ke此前了解到,2018年下半年,長沙樓市一度陷入低迷狀態,房子賣不動。然而,2019年春節后,長沙樓市部分區域出現恢復性上漲現象,不少樓盤再現日光盤的熱烈景象。
與此同時,長沙近期出現限價地漲價的現象。4月9日,長沙熱門區域的梅溪湖限價地成交樓面價為7270元/㎡,住宅限價12600元/㎡,這比之前該區域的最高限價9970元/㎡可謂大幅上漲。
此前被視為最嚴厲調控政策的“限價”,就這樣悄然松動?目前長沙市住建委一位官員對《中國經濟周刊》記者表示,長沙保持房地產市場平穩健康發展的決心沒有變化。
如今,越來越多的城市限售令也已然到期。2017年3月24日,廈門率先出臺“限售”政策,新購房一律獲得不動產登記證2年后方可上市交易,限售由此開啟。兩年過去,廈門首批限售房源即可解禁入市。
至今年4月初,除廈門外,福州、青島、廣州等 10個城市的限售令也到期,但未見城市有延長限售令的情況。
某二手房企業負責人告訴經濟Ke,限售,就是減少市場上的二手房源。限售到期后,若二手房源大幅度增加,會否對市場形成較大沖擊還不好判斷。
而限價、限售松動之時,殺手锏“限購”政策是否也有所調整?
開年以來,杭州、深圳等地接連放松人才落戶政策,新一輪的“搶人”大戰上演,而根據這些城市的樓市政策,落戶即可購房,實際上間接突破了限購。在廣東佛山,《中國經濟周刊》記者也了解到,當地實際操作上已放松購房條件,外省人士購房也可運作。
哪座城市會成為第一個真正放開限購的城市?看誰的壓力更大,也看誰的膽量更肥,當然更要看下半年樓市的走勢如何。
開發
這輪樓市的冰與火之歌,自然也“燃”到了開發商那里——其判斷正日益分化。
2018年,萬科喊出了“活下去”的口號,但萬科也是去年拿地最多的房地產企業。郁亮后來補充解釋,萬科說“活下去”,還有“活得好”、“活得久”的意思。
今年2月27日,恒大集團董事局主席許家印親自召開全集團營銷會議,掀起降價潮:恒大所有的在售項目,包括住宅、公寓以及寫字樓,可有9折優惠(受備案價影響價格除外),商鋪8折優惠。據了解,恒大這波全國樓盤降價促銷活動將延期至5月4日。近日,恒大還對外推出了一批全國低總價樓盤。
全國排名靠前的開發商紛紛調低2019年的銷售目標。九龍倉今年銷售目標180億元,低于2018年完成的銷售金額228.15億元,降幅為21.1%。一貫激進的融創中國今年也變得保守,調低了增幅目標,公司目標增幅18.29%。而2018年,該公司的年銷售增幅目標是增長25%。
綜合機構統計的一季度房企銷售額來看,2019年一季度,房企銷售目標完成率均值僅為18.5%,低于行業一季度完成20%的正常節奏。
混沌中,分化開始。諸多業內人士告訴經濟Ke,樓市政策未來仍將會進一步走向“碎片化”。中國房地產市場和調控正在進入一個全新時期,城市之間的“分化”、買賣之間的“手抖”,將是長久的趨勢。
那要去鶴崗買套雪景房還是趕往深圳豪宅大盤排個隊?嗯,這是個問題。



編輯:fujian

 

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