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山東財經網 - 導報原創 - 濟南樓市漲不動跌不下,想買房的別急,不妨再挑挑
濟南樓市漲不動跌不下,想買房的別急,不妨再挑挑
加入時間:2019-4-18 8:57:15  來源:經濟導報-山東財經網

◆經濟導報首席記者 王延鋒

    16日,國家統計局發布《2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數據顯示,在3月份,山東省內的濟南、青島、煙臺、濟寧4市新建商品住宅銷售價格均有上漲,濟南、煙臺、濟寧的二手住宅銷售價格也有所上漲,青島的二手住宅銷售價格有所下滑。
    經濟導報記者在濟南一些新樓盤、二手房門店進行采訪,在經歷了去年年底相對冰冷的行情之后,目前濟南的樓市已經進入到一個相對穩定的“相持”階段。“銷售有回暖,但在售樓盤比較多。漲也漲不動,跌也沒有空間。現在買賣雙方是勢均力敵吧。”16日,濟南市和平路某房產中介負責人高登攀向經濟導報記者說道。

今年以來總體穩定

    濟南最近房價怎么樣?“最近行情還可以吧。無論是二手房,還是新房,客戶都比去年年底的時候多一些了。但房源現在比較多,價格想往上漲還是漲不動。”高登攀向經濟導報記者說道。高登攀所在的房產中介原本僅僅是經營二手房交易,但因去年年底二手房行情遭遇冰封,他被迫轉向新房市場,也開始做新房的銷售。
    最近一兩個月,高登攀感覺市場有些變化。“不像春節前那樣冰冷了。來看二手房的客戶多了,尤其是對一些學區房,有些家長入手愿望比較迫切。新房價格回落了,現在剛需樓盤已經穩定在1.5萬元/平方米左右及以下,有一些原來買不起房子的客戶也重新返回市場。但無論是二手房還新房,總體供應量比較大,所以上漲動力不足。”
    高登攀的感受與相關統計數據保持基本一致。   
    國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱,在3月份,在因城施策、一城一策的調控之下,國內房地產市場總體平穩,一二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略有下降,三線城市有所上升。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月降低0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲1.2%,上月為下降0.2%。
    山東有4個城市被納入到70個大中城市的統計。其中,濟南新建商品房銷售價格環比上漲0.8%,青島環比上漲0.5%,煙臺環比上漲0.6%,濟寧環比上漲0.5%。經濟導報記者注意到,與2月份相比,這4個城市的新建商品房銷售價格漲幅均略有抬升。不過,這個4個城市的二手房價格漲跌不一。其中,青島的二手房價格在3月份環比下跌0.3%,其他3市的價格有小幅上漲。
    經濟導報記者注意到,在最近幾個月內,濟南的新房及二手房房價統計數據都保持著相對穩定的走勢,并未有大起大落的行情。

剛需樓盤價格回落到
1.5萬元/平方米以下

    最近的房價穩定建立在一個基礎上,即剛需樓盤的價格已經回落到1.5萬元/平方米左右及以下。
    14日,經濟導報記者來到位于唐冶片區的泰山七號售樓處。由于當天是周末,有很多市民到泰山七號體育公園游玩,售樓處內的人氣也頗為旺盛,有很多人在向置業顧問咨詢樓盤的情況。一位置業顧問介紹道,泰山七號目前有三期產品在售,包括10多層的小高產品和30來層的大高層產品。其中,大高層產品每平方米的售價大約在一萬五六左右,小高層產品每平方米的售價則為一萬七八。
    來自高新區的韓雪女士向經濟導報記者表示,當天她原本是帶著孩子來泰山七號體育公園游玩的,順便看看房子。她此前已經來多兩次,總體感覺這個樓盤的價格基本穩定。“去年的時候,它的高層產品的價格在每平方米1.5萬元左右。到現在為止,價格基本沒動。”
    泰山七號的定價總體比較合理,所以保持穩定。但對于一些定價不太合理的樓盤,就沒有那么幸運了。比如,工業北路以北、開源路以東的翡麗公館項目。該項目位于在建R3地鐵線北側,為新東站片區的一個高端樓盤,項目自2017年10月份開盤,開盤之初其高層產品的平均售價即達1.8萬元至2萬元/平方米之間,2018年上半年售價曾一度突破2萬元/平方米。但經濟導報記者14日來到其售樓處,置業顧問表示,目前其高層產品售價已經降低至1.65萬元/平方米左右。
    經濟導報記者注意到,翡麗公館是一個高端改善性樓盤,但周邊一些剛需產品的價格已經回落到1.5萬元/平方米左右及以下,這對翡麗公館項目構成嚴重的沖擊。比如,在濟南東部山東建筑大學附近,中新國際城、中新錦繡天地等樓盤目前售價為1.2萬元-1.4萬元/平方米之間,新東站片區一些精裝樓盤的價格在1.5萬元/平方米左右,毛坯房的價格則回落至1.3萬元/平方米。
    “這是一個買房人相對還能承受起的房價。一些買房人踮踮腳,終于又可以買得起房子了,所以市場交易就有了明顯的回暖。”高登攀向經濟導報記者說道。

市場供求決定價格走向

    對未來的市場走向,高登攀認為還得看供求關系總體。“實際上,最近市面上個別樓盤價格出現變動,就與區域周邊的供求關系變化有密切關系。”他向經濟導報記者說道。
    以前述翡麗公館為例,該項目屬于新東站片區。在2017年年底至2018年上半年,片區內整體供貨緊張,總共只有三四個樓盤銷售,且供貨量也不充足。而自去年下半年以來,新東站片區的樓盤放量供應,萬科正榮天宸、碧桂園鳳凰首府、公園學府等全新樓盤紛紛開盤,新城香溢瀾庭、天鴻公園大道等原有樓盤也放量供應。目前,新東站片區內一些精裝樓盤的價格穩定在1.5萬元/平方米左右,毛坯房的產品價格穩定在1.3萬元/平方米左右。翡麗公館項目雖然位置較好,但在周邊眾多樓盤的競爭之下,也不得不下調價格。
    相反,濟南南部某高端樓盤最近出現價格上漲,其中一個背景是濟南南城土地資源稀缺,整體供貨量并不大。在去年國慶假期前后,片區內有兩個新樓盤開盤,大家為了贏取客戶采取了低價策略。但至今年春節之后,由于總體供貨依然偏緊,此前采取低價策略的樓盤已經將就價格上調至正常的水平。
    在二手房市場,這種供求影響價格的現象也很明顯。
    來自鏈家的數據顯示,最近幾個月鏈家平臺新增掛牌房源呈現上升的趨勢,今年前3個月的新增房源分別為1972套、2630套、4215套;同時,該平臺帶客戶看房次數也有上升,今年前3個月的帶看次數是1.43萬人次、1.31萬人次、2.58萬人次。“簡而言之,市場供貨在增多,買房人買房意愿也在提高,市場總體是向著交易回暖、價格穩定的方向發展。”高登攀說道。




編輯:行者

 

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